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Detenir et transmettre un patrimoine immobilier requiert une strategie adaptee a votre situation familiale et fiscale. SCI, LMNP et demembrement sont les trois outils principaux.
La SCI
Facilite la detention a plusieurs et evite l indivision. Transmission progressive par donation de parts avec abattements tous les 15 ans. Choix entre IS et IR. Inconvenient : couts de gestion et incompatibilite avec la location meublee.
Le LMNP
Location meublee non professionnelle. Au regime reel, amortissement du bien (20-30 ans) et du mobilier (5-10 ans). La base imposable est souvent nulle pendant 10-15 ans. Excellent rapport rendement-fiscalite.
Le demembrement de propriete
Separation nue-propriete (disposition du bien) et usufruit (revenus). Les parents gardent l usufruit, donnent la nue-propriete aux enfants. Au deces, recuperation de la pleine propriete sans droits de succession supplementaires.
Choisir la bonne structure
- Location nue seule : micro-foncier ou reel selon les charges
- Location meublee seule : LMNP au reel
- Plusieurs biens a plusieurs : SCI a l IR
- Objectif transmission : SCI et demembrement combines
Un conseiller en gestion de patrimoine (CGP) peut vous aider a choisir la structure optimale, souvent gratuitement en premier rendez-vous.