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Avant tout investissement locatif, simuler la rentabilite est indispensable. Rendement brut, net et cash-flow : voici les formules et outils pour calculer la rentabilite reelle.
Rendement brut
Formule : (Loyer annuel / Prix d achat total) x 100. Exemple : 200 000 euros, loyer 750 euros/mois = 4,5% brut.
Rendement net de charges
On deduit les charges non recuperables (copropriete, taxe fonciere, assurance PNO, frais de gestion 7-10%). Exemple : 3 000 euros de charges annuelles sur 9 000 euros de loyers = rendement net 3%.
Le cash-flow
Cash-flow mensuel = Loyer – mensualite credit – charges – impots. Un cash-flow positif signifie que le bien s autofinance sans effort d epargne.
Outils de simulation
- rendementlocatif.com : simulateur complet gratuit
- MeilleursAgents : estimation des loyers par adresse
- MeilleurTaux : calcul des mensualites de credit
Criteres de decision
- Rendement brut minimum : 5-6% en province, 3-4% en IDF
- Prevoir 1 mois de vacance locative par an
- Anticiper 1% de la valeur du bien par an en entretien