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Au-delà des revenus locatifs, la réforme fiscale du LMNP en 2026 touche aussi la revente du bien, avec un mécanisme qui change profondément le calcul de la plus-value.
Le principe de la réintégration des amortissements
Pendant des années, le statut LMNP permettait de déduire chaque année des amortissements comptables sur la valeur du bien et du mobilier, réduisant d’autant le revenu imposable, sans que ces amortissements ne soient repris lors de la revente. Ce n’est plus le cas depuis le 15 février 2025.
Ce qui change concrètement
- Les amortissements déduits chaque année pendant la durée de détention sont désormais réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la cession
- Cette réintégration augmente mécaniquement le montant de la plus-value imposable
- La mesure s’applique à toutes les cessions réalisées depuis le 15 février 2025, quelle que soit la date d’acquisition initiale du bien
Un avantage fiscal désormais limité dans le temps
Jusqu’ici, l’un des grands attraits du LMNP résidait dans ce double avantage : déduire des amortissements chaque année, puis bénéficier d’une plus-value calculée sans tenir compte de ces amortissements lors de la revente. Ce double bénéfice disparaît avec la réforme.
Quel impact pour les propriétaires
Pour un bien détenu pendant de nombreuses années, le montant des amortissements cumulés peut être conséquent, ce qui se traduit par une plus-value imposable nettement plus élevée qu’auparavant, et donc une fiscalité de cession plus lourde.
Ce qu’il faut anticiper avant de vendre
Les propriétaires envisageant de céder leur bien en LMNP ont tout intérêt à simuler précisément l’impact de cette réintégration sur leur plus-value avant de fixer leur prix de vente ou leur calendrier de cession, afin d’éviter une mauvaise surprise fiscale.